21世纪经济报道记者唐韶葵
6月18日，国内首批4单商业不动产REITs在上交所挂牌上市，引发市场关注。6月25日，市场又有6单商业不动产REITs获批，分别为华夏凯德商业不动产REIT、华夏保利发展商业不动产REIT、华安陆家嘴商业不动产REIT、创金合信北京国资商业不动产REIT、华安锦江商业不动产REIT、光大保德信光大安石商业不动产REIT。
这意味着，一周之内，已有10单商业不动产REITs进入了投资者视野。
从底层资产与主体结构来看，第二批6单商业不动产REITs实现市场参与主体、物业业态双重扩容，覆盖多元市场主体与优质不动产资产。
具体来看，华夏凯德商业不动产REIT为首单外资商业综合体REIT，底层资产为深圳、绵阳两处综合体，总估值48.11亿元，拟募资38.73亿元；凯德自持20%份额持续运营，保障现金流稳定。华夏保利发展商业不动产REIT是首单央企商业REIT，底层资产涵盖写字楼与购物中心。华安陆家嘴商业不动产REIT底层资产为上海前滩核心商办物业。创金合信北京国资商业不动产REIT兼顾城市更新与科创园区，服务首都存量资产盘活。细分业态方面，华安锦江商业不动产REIT为国内首单纯酒店业态REIT，覆盖18城21家酒店；光大保德信光大安石商业不动产REIT底层资产为上海、江门两座成熟商场。
一周内多单商业不动产REITs集中上市、获批，释放了什么信号？万亿元存量资产能否就此被盘活？
戴德梁行上海估价及顾问服务部主管、高级董事刘漪分析指出，商业不动产REITs迎来上市潮，核心原因有两点：一是基础设施公募REITs历经5年市场检验，全流程监管体系成熟，加之2025年末商业不动产REIT试点配套政策落地，制度层面具备批量发行基础；二是首批4单商业不动产REITs认购火爆、上市交易平稳，验证了市场充足的承接力。此外，新增6单商业不动产REITs顺利接续审批，形成常态化发行节奏。
刘漪指出，商业不动产REITs进入常态化发行周期，一方面为房企、地方平台解决持有物业带来的资金沉淀难题，打通商办、产业园等重资产退出渠道；另一方面为保险、理财等长期资金提供具有稳健分红的配置资产，优化资本市场资金循环。
从市场反馈看，首批4单商业不动产REITs上市表现亮眼，发行阶段公众份额一日售罄，网下平均认购倍数近80倍。有业内人士测算，后续酒店连锁、家居卖场、社区商业等业态REITs将持续过会注册，全年商业不动产REITs募资规模有望突破千亿元。
刘漪进而指出，目前国内存量商业地产规模在40万亿元至50万亿元之间，商业不动产REITs有效填补了存量资产盘活的金融工具缺口，这体现在以下三方面：一是为商业存量资产搭建标准化退出渠道，减少持有方重资产的资金占用；二是健全城市更新投融资体系，吸引长期资金投入商圈改造、特色商业升级；三是倒逼低效商业物业改造提质。
值得一提的是，顺利获批并上市的商业不动产REITs拥有统一的底层资产标准：均为现金流稳定的成熟经营性物业，配备专业运营团队与资产增值方案。但市场同时呈现明显的多元化特征，业态覆盖核心综合体、奥特莱斯、写字楼等；发行主体包含地方国资、实体类民企、零售龙头；物业布局兼顾一线核心地段、区域中心城市及城郊特色商业板块。
展望2026年下半年，刘漪认为，商业不动产REITs供给将持续扩容，城市更新类项目申报有望提速；估值、运营、信息披露相关监管细则将持续完善；存量物业改造、轻资产精细化运营将成为底层资产提升收益的核心路径，长期推动海量存量商业物业估值重塑与运营升级；商业不动产REITs也将成为探索房地产新发展模式、拉动消费与推动城市更新的核心金融工具。
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