在全国两会召开期间，全国人大代表、香港立法会议员陈仲尼在提及互联互通扩容举措时表示，将REITs纳入互联互通，引入内地流动性，活跃香港REITs市场。这一表述再度引发市场对香港REITs未来发展的关注。
近段时间，多只港股REITs披露年度业绩，从数据来看，港股REITs整体表现依旧受制于零售业寒冬，但融资成本的显著下降为业绩提供了一定支撑，市场对渐行渐近的REITs互联互通机制寄予厚望。
零售寒冬拖累收益
近段时间，港股REITs陆续披露财报。其中，领展房产基金（00823.HK）在2025/2026财年上半年实现收益70.23亿港元，同比微降1.8%；实现物业收入净额51.78亿港元，同比下降3.4%；实现可分派总额32.83亿港元，同比下降5.6%；实现每基金单位分派126.88港仙，同比下降5.9%。
该公司管理层在财报中称，随着成本上升、消费意欲疲弱及市场竞争加剧，零售商户持续受压，其中一般零售、超市及中菜馆的情况尤为严峻。虽然已开始观察到香港市场及消费气氛有回暖迹象，然而商户销售额回升仍需时间才能转化为租金收入增长。
事实上，这也是港股REITs集体面临的问题。在此背景下，已披露业绩的港股REITs多数录得收益及可分派收入下滑。
比如，置富产业信托（00778.HK）总收益同比下降3.7%，物业收入净额同比下降5.2%，可分派总额同比微降0.1%，每基金单位分派35.22港仙，同比下降1%；冠君产业信托（02778.HK）租金收益同比下降9%，物业收入净额同比下降11.4%，可分派收入同比下降10.4%，每基金单位分派12.63港仙，同比下降11.2%；阳光房地产基金（00435.HK）录得总收益及物业收入净额分别同比下降4.8%、5.3%，可分派收入同比下降2.1%，每基金单位全年份派为18.2港仙。
不过，在一片下滑态势中，顺丰房托（02191.HK）成为唯一实现正增长的房托基金。年报显示，其全年收益4.6亿港元，同比增长2%；物业收入净额3.84亿港元，同比增长6.2%；可分派总额2.4亿港元，同比增长2.4%。这主要得益于其资产组合的特殊性——由四项现代物流物业组成，包括香港青衣及湖南长沙、广东佛山、安徽芜湖物业，四项物业最初均是由顺丰集团开发，适合用于支持其成员公司的物流运营，其展现出与消费零售类REITs迥异的抗周期特性。
受益于香港银行同业拆息的回落，港股REITs的融资成本普遍下降，成为支撑业绩的关键因素之一。根据香港证监会规定，REITs必须将至少90%的年收入分配给股东作为股息，可用于再投资的资金有限，因此对融资成本变动尤为敏感。
比如，年报显示，越秀房产基金（00405.HK）依托市场利率下行窗口，主动优化融资结构，报告期内全年平均付息率降至3.77%，较上年同期下降76个基点；期末融资成本率进一步降至3.61%，创近三年新低，全年节省融资成本约1.5亿元人民币。越秀房产信托基金是全球首只投资于中国内地物业的香港上市REIT。
另外，置富产业信托的实际借贷成本已降至3.5%，阳光房地产基金加权平均融资成本也从4.2%降至3.5%，利息开支的大幅节省，有效抵销了物业收入净额的下滑。
REITs互联互通进程引关注
自2024年4月19日中国证监会宣布将REITs纳入沪深港通机制以来，相关进程备受瞩目。香港各界曾在多个公开场合表达热切期盼。
去年6月，在亚洲交易员论坛年度会议暨股票交易峰会2025上，香港证监会主席黄天祐透露，未来，两地证监会还将考虑全面优化沪深港通，拟纳入港股人民币柜台、REITs及ETF等更多产品。
2026年2月25日，香港特区政府财政司司长陈茂波在立法会发表2026至2027财政年度政府财政预算案时也明确，将争取尽快落实将REITs纳入互联互通机制。
目前，共有11只REITs在香港挂牌上市。从市值来看，这11家合计市值1427亿港元，其中，市值最高的是领展房产基金，为967亿港元，这是首只于香港上市的REIT；其次为冠君产业信托、置富产业信托，市值均超百亿港元；市值最小的是富豪产业信托（01881.HK），仅11亿港元左右。
将REITs纳入沪深港通，一方面增强了港股REITs的市场流动性，带来中长期估值重估，同时，也为内地投资者提供了更多选择。过去两年，内地投资者对高股息资产的偏好有所上升，而在A股高股息资产估值走高的背景下，港股REITs的股息回报率对于内地资金而言具有较强的吸引力。
“REITs纳入沪深港通是资本市场互联互通的重大突破，具有深远的市场影响和战略价值。”领展集团行政总裁王国龙分析称，一方面有助于巩固香港国际金融中心地位；另一方面，内地庞大且快速增长的个人与机构投资者群体进入H-REITs市场，有助提高市场活跃度，改善整体流动性。
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